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Créditos Hipotecarios: lo básico que debes conocer

Si estás pensando en adquirir un nuevo hogar, una de las primeras preguntas que deben resolverse es la forma en que obtendrás los recursos para ser el nuevo dueño de ese hogar soñado.

Si bien existen personas cuyo poder adquisitivo y/o excelentes hábitos de ahorro les permiten hacerse de un bien inmueble sin necesidad de crédito, la gran mayoría de las personas requerimos apoyarnos de una institución financiera, para poder aspirar a ser dueños de una vivienda.

A pesar de que cada opción tiene sus particularidades, en este artículo te explicaremos algunos aspectos básicos que te ayudarán a conocer mejor este tipo de préstamos, esperando con ello puedas tomar la mejor decisión, y adquieras el hogar que tú y tu familia se merecen con el crédito que mejor se adapte a tus necesidades.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Debes saber que los créditos hipotecarios originalmente parten de una HIPOTECA. Independientemente del crédito que adquieras, hay un bien inmueble que está quedando como garantía en caso de falta de pago, que por lo general es el mismo inmueble que se está comprando y/o remodelando.

Lo segundo es que, si bien el crédito más utilizado es el de compra de vivienda, existen varias opciones de crédito que pueden ajustarse a tu necesidad particular:

  • Créditos de compra de vivienda nueva/usada: Como su nombre lo dice, están destinados a la compra de vivienda únicamente.
  • Créditos de compra + renovación: En estos créditos, se te presta un monto para la compra de la vivienda, y se te facilita un monto adicional para invertir en renovaciones y remodelaciones en la vivienda que estás adquiriendo.
  • Créditos de construcción en terreno propio: En estos créditos la institución te presta sobre un proyecto de construcción, el préstamo se divide en una serie de pagos denominados ministraciones, y mediante supervisiones programadas se asegura de que el proyecto se ejecute conforme a lo estipulado.
  • Créditos para remodelación/mejoras en vivienda propia: Puedes usar este tipo de crédito si cuentas con una vivienda propia y quieres darle una “manita de gato”.
  • Créditos para sustitución de hipoteca (pago de pasivos): Si tienes un crédito hipotecario vigente, tienes la posibilidad de cambiarlo por otro con mejores condiciones en otra institución financiera.
  • Créditos de liquidez o destino libre: Si tienes un bien inmueble propio (pagado en su totalidad), puedes hipotecarlo para obtener efectivo.

Lo tercero que debes saber es que, al adquirir un préstamo hipotecario, adquieres un compromiso de pago en plazos que van desde los 5 hasta los 20 años en la mayoría de las instituciones, aunque en algunos casos particulares existen plazos de hasta 30 años.

Conceptos básicos del crédito

Ahora bien, pasando al lado más técnico, a continuación te dejamos un listado de los principales conceptos “poco claros” de un crédito hipotecario, con la explicación más sencilla posible:

  • Aforo: Lo que la institución financiera te presta en relación con el monto total que se debe pagar. Es decir, si tu institución te dice que te afora el 90%, quiere decir que debes pagar el 10% adicional más los gastos con recursos propios.
  • Avalúo: Es un proceso mediante el cual un especialista realiza una estimación del valor de un bien inmueble de acuerdo con distintos valores, como pueden ser:
    • La ubicación
    • Los metros de construcción
    • Los metros de terreno
    • Los materiales utilizados para la construcción
    • Los materiales utilizados para acabados
    • El valor comparativo de otras propiedades similares en la zona
  • Tasa de interés: Es el porcentaje que la institución financiera te está cobrando anualmente por el préstamo que te realizó. Este porcentaje se calcula sobre saldos insolutos, y cada mes se realiza una conversión a tasa mensual, para definir los intereses a pagar en ese momento.
  • Saldos insolutos: Es el saldo que tengo pendiente de pagar de mi crédito, se actualiza mensualmente y sobre este monto se calculan los intereses de mi crédito.
  • Comisión por apertura: Es una comisión de pago único que se realiza al momento de formalizar tu crédito hipotecario. La institución financiera te cobra un porcentaje sobre el monto de crédito que te prestan.
  • Comisión por autorización diferida: Es una comisión que te cobra la institución financiera sobre el monto de crédito que te otorga, con la diferencia de que esta comisión se va pagando en parcialidades durante toda la vida del crédito.
  • Subcuenta de vivienda: Es un ahorro generado por las aportaciones que realiza su patrón para contribuir a un fondo para la adquisición de vivienda, correspondientes al 5% del salario mensual integrado. Puedes optar a este ahorro si eres derechohabiente del IMSS o el ISSSTE.

Si eres de los afortunados en contar con este ahorro, debes saber que ese ahorro se puede utilizar únicamente para 3 cosas:

  • Incrementar el monto de tu enganche al momento de contratar un crédito bancario y así comprar una vivienda de mayor valor;
  • Garantizar un crédito hipotecario otorgado por un banco, a fin de que te otorgue mejores condiciones.
  • Incrementar el monto que recibirán al momento de tu jubilación.

Este monto como enganche, se tomará como “recurso propio”. Si se utiliza como garantía, quedará congelado y no se tocará salvo que existan atrasos en tus pagos.

  • Costo Anual Total (CAT): Este es uno de los términos más difundidos, y a la vez de los que más confusión causa. Tratando de simplificarlo lo más posible, el CAT es un valor expresado en porcentaje cuya finalidad es que tú conozcas cual sería el costo real que estarías pagando anualmente por el préstamo que pretendes adquirir. Es un valor estimado, en el cual se suman todos los costos y gastos que pueden realizarse en un crédito, y está hecho para fines informativos y de comparación únicamente.

El CAT puede ser un buen aliado a la hora de decidir, pues te da un panorama más certero de que tan conveniente es realmente un crédito. Muchas veces nos dejamos llevar por la tasa de interés “más baja”, pero al sumar a mi mensualidad los costos de los seguros, las comisiones, y cualquier otro concepto que determine la institución financiera, resulta que el costo a pagar es más elevado que una opción con “mayor tasa”.

  • Seguro de vida/invalidez total: Este seguro aplica en caso de que muera el acreditado o sufra de invalidez total y permanente. Se contrata junto con el crédito, y su finalidad es que, en caso de ocurrir alguno de estos trágicos eventos, el préstamo se liquide en su totalidad. Es importante aclarar que el seguro únicamente cubrirá el saldo insoluto del crédito, no otorgará ningún recurso adicional “para la familia”.
  • Seguro de desempleo: Este seguro protege al acreditado, pagando en su nombre un cierto número de mensualidades del crédito en caso que este pierda su empleo, y en tanto no encuentre uno nuevo. Es importante revisar a detalle las condiciones de este seguro, pues por lo general es un seguro que:
    • Requiere que pasen cierto número de meses pagando el crédito antes de que se tenga derecho a usarlo.No siempre aplica a partir del momento de desempleo, a veces deben pasar cierto número de meses desempleado antes de poder usar el beneficio.
    • Si ya se utilizó el beneficio una vez, en algunos casos se puede volver a utilizar, pero igualmente se requiere que pase cierto tiempo antes de recuperar el beneficio.
  • Seguro de daños: Este seguro protege al inmueble que se está adquiriendo contra posibles daños, ocasionados por percances como sismos, incendios, inundaciones, entre otros. Es importante tener claro que la finalidad de este seguro es el de proteger la garantía de la institución financiera.

Acércate con los especialistas

Como siempre, la finalidad de este artículo es la de apoyarte a conocer un poco más sobre todo lo relacionado con la compra de tu nuevo hogar, para apoyarte a su vez a tomar las mejores decisiones en la búsqueda de tu nuevo hogar. Sin embargo, nuestra principal recomendación siempre será la de apoyarte de especialistas en el ramo, que puedan orientarte de mejor manera acerca de tu caso en particular.

Acércate con nosotros a través de nuestras redes sociales o por medio de nuestra página web, estaremos felices de guiarte hacia tu nuevo hogar.

Hasta la próxima.

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